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知識政策

房地產價格四大評估方法

2018-02-05下載文件:暫時沒有下載文件
市場比較法
  在評估房地產價格的時候,人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說,如果住宅的效用相近,那么房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅,然后“貨比三家”,在價格相等的住宅中選取效用最高的,或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的,從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
  市場比較法的優點是具有很強的現實性,適用范圍寬,簡單明了,易于采用。但是,必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件:
  第一,需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說,要求房地產市場比較發達,有相當大的規模,有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少,缺乏可供比較的先例,那么市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據,可是,一旦按照比較嚴格的標準進行分類,每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小,那么具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開,討論房價時就失去了判斷標準。
  第二,使用市場比較法隱含著這樣一個假設:在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷,即市場比較法的使用前提是充分競爭。
  第三,采用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中,房地產商估計的房價取決于他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定,那么房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定,房價暴漲暴跌,那么采用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期,采用市場比較法有可能高估房價,放大房地產泡沫。在這種情況下,市場比較法完全喪失了用武之地。
  收益還原法
  按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益,然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在,各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議,那么收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
  使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說,這個利率的選擇標準有所不同。對于購房居住者來說,這個還原利率就是銀行存款的利率,也就是資金的機會成本。當期的利率好說,困難在于未來利率的不確定性,利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
  第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時,由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來,在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大,因此,最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期,人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益,由于純收益上升,房價自然也隨著上升。
  事實上,人們的預期往往隨著外部環境而變化倘若在某些時期房價突然暴漲,再加上新聞媒體的炒作,許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多,從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。?
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