二手房價(jià)格評估既是一個(gè)市場化行為，也是一個(gè)非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復(fù)雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。目前，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對二手房進(jìn)行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法，但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法。
所謂的市場比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%-6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層至4層為準(zhǔn)，底層減5%-6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%-5%，明間與暗間又有區(qū)別;同時(shí)，得房率的高低與加減系數(shù)也是密切相關(guān)的。
二手房價(jià)格評估需要注意哪些因素
進(jìn)行二手房價(jià)格評估，既要考慮市場供求關(guān)系，更要考慮相關(guān)因素的影響。具體來說需要注意以下幾方面：
第一要素，區(qū)域地段。地段的好壞對二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價(jià)格區(qū)域性比較明顯。經(jīng)濟(jì)、交通相對比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，房屋的需求量大，價(jià)格也就相對較高。
第二要素，房屋所處小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車狀況、綠化以及物業(yè)管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中、小學(xué)都會(huì)對價(jià)格有較大的影響。房屋位置對房價(jià)的影響修正百分?jǐn)?shù)一般為0至3%，小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響，沒有物業(yè)管理扣減5%;小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%;屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%。
第三要素，房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區(qū)域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20/
25，有小區(qū)和物業(yè)，朝向?yàn)槟?、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2%，即10年×(-2%)=-20%。樓層：房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣：一層為-2%;二層為0;三四層為2%;五層為1%;頂層為-2%。高層：一層為-3%;二層為-2%;三層為-1%;四五層為0;六層及六層以上為1%;頂層為-3%;本套房屋應(yīng)該是+1%。朝向：朝向也會(huì)對價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，東向?yàn)?;南向?yàn)?2%;西向?yàn)?1%;北向-2%，因此這套房屋應(yīng)該是-1%。重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：+15%。以當(dāng)?shù)厣唐沸路康姆績r(jià)約為6000元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出該房屋的成交單價(jià)應(yīng)在4980元。
第四要素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。雖然房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響不太明顯，但是對于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對裝修二手房進(jìn)行價(jià)格評估過程中，主要考慮兩個(gè)因素，首先，判斷材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格;其次，按照市場慣例，裝修折舊一般要按5年制計(jì)算，折舊方法按第一年10%、第二年20%的遞進(jìn)方法計(jì)算。一般超過5年的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。
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